J-REITのひとつ[8955]日本プライムリアリティ投資法人の決算説明会に出席してきました。初参加。

日時:2017年9月27日15時〜16時
場所:グランフロント大阪 うめきたSHIPホール(2階)

JPR



建物の写真を撮るのをうっかり忘れてしまったが、JR大阪駅北側すぐグランフロント大阪南館の手前左側にあるカフェの2階。

決算説明会ではあるが、みずほ証券(だったかな)が主催しており投資主以外の投資家も出席。ほぼ満席。出席者の外見は8割方桐谷さん。そういう事情でJ-REITの仕組みなどわりと基本的な事項も説明があった。マイクにエコーがかかり発言内容がかなり聞き取りづらい。説明会としては致命的。
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受付時に説明会資料・アンケート用紙とボールペン。机上にミネラルウォーター。終了後アンケート用紙と引換にお土産。お土産は割り箸(東日本大震災復興)。
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概要
・東京建物がスポンサーの中心。
・分配金利回りは3.8%あり、上場時に購入して持っていれば分配金だけですでに購入価格を上回っている。現在の投資口価格を合わせると計算上は約3倍になっている。
・東京比率84.5%、オフィス比率76.8%。
・稼働率は高水準。
・スポンサーパイプラインを活かして資産を入れ替え。東京スクエアガーデンを取得。
・立地特性に応じたテナント構成の変更。JPR堂島ビルの4フロアを事務所型から来店型に変更。月額賃料、NOI利回り向上。鑑定評価額も23億円から29億円に増加。
・日銀の保有比率6%。

質疑応答(4名9問)
・今後の取得方針?……FUNDES水道橋のような収益性の高い駅近商業ビルを東京建物が開発しており、相対で購入可能なので取得を進めたい。開発後しばらく運用して成功している物件のみ取得する。東京中心。地方は規模的に小さい物件しかない。
・LTV目標……50%までいけるが、格付けへの影響もあるので現行水準が適正。
・資産規模目標……4,000億円を超えたことで投資家からの評価も高い。これ以上無理に増やすつもりはない。
・投資口価格が下がっている。……市場の資金の流れの影響がある。
・分配金7,500円はいつ頃達成?……あと100億程度の物件を取得できれば達成できそう。
・毎月分配型投信の影響は?……(聞き取れなかった)
・日銀?……(質問も回答も聞き取れなかった)

かなり聞き取りづらかったので、聞き間違いなどもあるかもしれない。

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