アドバンス・レジデンス投資法人[3269]の運用状況説明会に出席しました。

日時:2017年11月6日(金) 15:00〜16:00
場所:阪急グランドビル  貸会議室

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前回、5月に参加したばかりなので、今年2回目。


到着すると机上に、説明会資料・アンケート用紙・ボールペン・ミネラルウォーター・お土産の宇治清水スティックが置かれていた。宇治清水スティックは砂糖入り粉末茶で3本入り。あまり抹茶に砂糖を入れて飲まないのでどういう味かはよくわからない。隣のおじさんは帰る時にさりげなく空席の余ったお茶を持ち帰っていた。


説明資料は個人投資家向けに新規に作成したとおぼしきシンプルで分かりやすい物。プロのアナリストや機関投資家向けの説明会はもちろん開催しているが厳密で網羅的なものを流用せず、個人投資家が興味のあるポイントを強調した資料を別に作成して投資を呼び込もうという姿勢は評価できます。

本投資法人の特徴は住宅系REITナンバー1の規模を誇ること。積立金額も最大規模でこのため分配金の安定性は高い。投資エリアは東京23区内が70%以上、シングル・コンパクトタイプが80%以上の比較的低価格で流動性の高い物件。入れ替え賃料動向がプラス圏になる東京都内中心なので物件の賃料引き上げ余地が高い。また借り換え予定の金利水準も低いので分配金の増加余地も大きい。

説明は約35分、その後20分程度の質疑応答があった。説明会終了後に個別の質問も受け付けていたようだ。

主なQ&A。
Q: 地銀がREITを損切りする水準は東証リート指数で1,600ポイント前後と言われているが?
A: 最近ある地銀にヒアリングした際には1,550ポイントを下回れば買い増しを考えると言われた。各行が各銘柄を取得した水準次第なので一概には言えないが、1,600ポイントというのは買いも売りも動きにくい水準ではないかと思う。

Q: 地震のリスクは?
A: PML 2.4%で資産規模から50億円程度と推測。現状の積立金328億円で十分カバーできる。火災保険でもある程度補填される。

Q: REITの利回りの高い銘柄と低い銘柄の差は何が理由か?どう考えて投資すればいいのか?
A: 少額で分散投資できるのがREITの特徴。色々な銘柄に投資してみて。現状市場ではオフィス、商業系は投資口価格が上がりすぎていてそれに比べて住宅系はまだ安心感があると見られているのではないかと思う。

Q: 日経平均株価との関係?
A: 株価上昇で、REIT指数が下がってきているようにも見えるが、現状の指数低下は別の要因とみている。毎月分配型投資信託の純減が続いていてその資金確保のため売られている。また長期金利上昇懸念があり新規の買いが入りにくい。

Q: 資産売却方針は?
A: 不動産価格が上がっているからといって売却して一時的に利益が出ても将来の賃料水準が下がってしまってはよくない。将来の分配金の上昇につながるような資産入れ替えが可能なタイミングがあれば売却していく。その場合には鑑定評価額が簿価を下回っている4物件が候補になる。
※調べたところ、レジディア目黒・レジディア南青山・ウインザーハウス広尾・レジディア亀山のこと。

Q: 今後の金利動向は?
A: 前期の借入平均は0.47%、8.3年だった。現状の金利水準で長期の貸出を増やすのはリスクが高いとみている銀行が増えてきており、他社の動向を見ても借り換え時に銀行数が減るなど影響は出始めている。ただ貸出意欲自体は高いので条件を多少妥協すれば借入は可能。


1月・7月決算なので優待株が少なく配当金の入金が少ない時期に分配金がいただけるので好きな銘柄です。ちなみに4月・10月、5月・11月の銘柄も好き。

ヤフーファイナンス[3269]
株価:265,700円(11/6)
単元株数:1口
必要資金:265,700円
分配金予測:5,149円(3.88%)
権利確定月:1月末日・7月末日

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