J-REITのひとつ[8955]日本プライムリアリティ投資法人の決算説明会に出席してきました。

日時:2018年4月13日13時半〜14時半
場所:大和証券大阪支店(9階)

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なお前回。




大和証券の主催という形で、大和証券の顧客で今後J-REITやJPRを購入しようとしている人達と現投資主の混合。JR北新地駅すぐの好立地。こんなところに自社ビルがあってしかもこんな大きな大会議室があるとはすごい。流石。200人位収容可能か?

机上に説明会資料・アンケート・ボールペンとペットボトルの水。終了後アンケート用紙と交換でお土産を貰った。お土産は東京駅コーヒー飴30個入り。ボールペンを付けてくれるのはいいのだけど、最近ペンで紙に書くことが減っていてたまる一方。

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概要
・東京建物がメインスポンサー。
・6月/12月決算。本日時点で投資口価格は約39万円、分配金利回りは3.7%。
・2017年はずっと右肩下がりの投資口価格。毎月分配型投資信託の売りが影響。2018年になってからは上昇傾向。外国人や地方銀行の買いが増加。
・8期連続増配。資産規模4,350億円。
・東京比率84.5%、オフィス比率76.8%。
・稼働率98.4%。

質疑応答(7問)
Q) 自社株買いしないのか?
A) NAV倍率1.2倍で決して低評価ではない。今はその時期ではない。

Q) 自社株買いするな。
A) 利益はほぼすべて分配しており、自社株買いしても効果は薄い。

Q) 将来の稼働率予測の根拠は?
A) 解約申込は6ヶ月前。また入居の申込状況を積算。それより先の分は一定割合で解約があると保守的に見積もっている。

Q) 公募増資して負債を返済しては? 
A) 増資のコストは4%弱、一方借入は1%未満である。低利率で借りるので高い分配金が出せる。LTVは現状40%で45%位までなら現在の格付けを維持できるので350億円程度の借入余地有り。

Q) 大手町タワーは上物は持っていないのか?
A) 底地権だけ。東京建物から地代を貰っている。3.5%位の利回り。

Q) 外国人比率は?
A) 大雑把に言って外国人25%、地銀30%、投信30%。外国人には東京の不動産は上海やNYに比べて割安に見えている。

Q) オフィスは不景気時にリスクが大きい。対策は?
A) 商業施設は固定賃料なのでリスクがない。オフィスも所有物件は好立地でリニューアル工事などで顧客満足度を高めている。競合に勝てる施設で退出リスクを下げる努力をしている。




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