J-REITのひとつ[8967]日本ロジスティクスファンド投資法人の決算説明会に出席してきました。

日時:2018年5月16日14時半〜15時半
場所:阪急グランドビル(26階)

名称未設定



会議室はほぼ満室で追加の椅子席まで出ていた。机上にオリジナルハンカチ・ウェットティシュ・ミネラルウォーターと説明会資料とアンケート・ボールペン。この会場はJ-REITの説明会で何度か来ているが、これほど人気のことは初めて。日ロジの人気なのか、J-REITへの個人投資家の関心が高まっているのかは不明。定年後世代の人が中心で男性が7〜8割くらいかと思う。
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日ロジは2005年上々の物流特化型J-REIT第1号。三井物産がメインスポンサー。安定した財務基盤・高い含み益率など日ロジの特徴を説明し、今後の戦略と2018年1月期決算の状況を説明した。

15時7分から質疑応答。以下主な内容。

・分配金利回りがJ-REIT平均に比べて低い……分配金を増やす努力をしていく。
※後で別の人が意見を述べていたが、利回りが高いと言うことは投資家が将来の業績など不安視して株価が低いと言うことで利回りを高くしろと言うのはとんだ愚問。リスクが低く分配金が上がる見込みが高ければ、自然と株価があがり利回りは低くなる。

・内部の機械設備等は誰が負担しているのか?……基本的にはテナントの負担

・屋上をもっと有効活用しては?……入居済み物件を取得しているので後から付加は難しい。再開発物件などで太陽光発電・屋上緑化など実施しているものもある。古い建物の場合、重量が重くて対応できない物もある。

・自己株取得について……進捗は7割程度。完了後全て償却する。

・NAV倍率?……0.92倍

・金利予測……予測は難しいが3〜12年(平均7年強)で調達しており低金利のうちに長期化をすすめている。その結果、金利が上昇してもすぐにコストが上昇することはない。

・他のREITの借入期間は?……具体的な数字は持っていないが、当法人よりは短いと思う。投資対象の違いによる。ただ他社もマイナス金利以後長期化を進めているようだ。

・物流施設の需給は?……数は増加傾向があるが、需要も増加しており消化している。バランスしている。ネット通販は米中では10%あるが、日本ではまだ3〜4%程度で今後も増加は続くとみている。


キャッシュリッチだが、不動産価格が上昇しており再開発余地も少ないと言うことで手持ち現金を使って自社株買いを実施。分配金を1.1%程度上昇させる効果がある。不況期に物件取得を進めきたけっか含み益も増えていて、高値圏では自社株買いするというのは長期的な戦略がしっかりしておりさすがだと思った。




ヤフーファイナンス[8967]
投資口価格:223,000円(5/16)
単元口数:1口
必要資金:223,000円
分配金予測:4,450円(3.99%)
権利確定月:1月末日・7月末日

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