J-REITのひとつ[8964]フロンティア不動産投資法人の運用状況報告会に出席してきました。

日時:2018年10月10日14時半〜15時半
場所:グランフロント大阪北館タワーC 8階

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お土産は終了後受け取り。フロンティア不動産投資法人ロゴ入りのオリジナル松崎煎餅。
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大阪での個人向け運用状況報告会は初だとか。初めてなので今期の実績より基本的な特徴の説明が長かった。

特徴としては
・スポンサー:三井不動産
・投資対象:商業施設
・地域分散:首都圏51.2%
・長期固定賃料が大多数
・LTV 44.1%、有利子負債比率 32.2%


主な質疑応答。質問者は5人。
・投資口価格が他社に比べて低い。→固定賃料のためオフィス等に比べて成長性が低く、賃料上昇局面では評価が低くなる。
・ネット通販の影響→ネット通販比率は全体で5%程度だが、商品により大きく異なる。生鮮食品は1%程度だが、家電・書籍は3割。アパレルも影響が大きい。ショッピングモールとしては強い店舗を入れ替えていくことで対応する。
・大阪府北部地震の災害損失は前期引き当て分74百万円+当期にほぼ同額の合計1億5千万円程度になる。台風の損害は多少あるが特別損失を計上するほどはない。
・LTV目標→特に設定していないが、上限60%で目安として45%程度。商業はオフィスや住宅に比べて敷金の割合が高く単純な他社比較ができない。賃料収入が年200億程度あるが、敷金は約300億円あり賃料の1年半分もある。また他社との直接的な比較はふさわしくないという考えは三井不動産の上品さを感じる。
・地震保険はかけていない。保険料が高く、しかも1年毎で額の変動が大きい。年度ごとの収益予測が変動して投資主に説明が難しい。地域分散することで対策。PML 20%以上なら保険加入する内規を設けているが、現状最高でも16%なので加入なし。



ヤフーファイナンス[8964]
投資口価格:438,500円(10/10)
単元口数:1口
必要資金:438,500円
分配金予測:10,180円(4.64%)※半年
権利確定月:6月末日・12月末日

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