アドバンス・レジデンス投資法人[3269]の運用状況説明会に出席しました。

日時:2018年11月5日(月) 15:00〜16:00
場所:阪急グランドビル  貸会議室

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昨年に引き続き参加。



到着すると机上に、説明会資料・アンケート用紙・ボールペン・ミネラルウォーター・お土産の「榮太樓飴 缶入 紅茶飴」が置かれていた。
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最近は個人向けの決算説明会を毎期行っており、積極的。今回も東京・名古屋・大阪・福岡の4箇所。おみやげありで、しかも投資主でもなくても主催証券会社の顧客でなくても、誰でも申込無しで参加可能。

本投資法人の特徴は
・住宅系REIT最大の規模
・積立金額もJ-REIT最大(分配金が安定)
・格付け(日本格付研究所AA/格付投資情報センターA+)
・投資エリアは東京23区内が70%以上、シングル・コンパクトタイプが80%以上

不動産賃貸住宅情報
・転入超過数は東京23区が突出
・東京23区は2009年以降は供給量横ばい

賃料改定
・高稼働率96%以上を維持
・入替時の賃料変動(首都圏は8期連続上昇、関西・名古屋エリアはマイナス)

物件取得は厳選。スポンサーパイプラインで一定数は取得。固定金利で借換をすすめ、低金利の間になるべく調達金利を下げる。

分配金の変動要因を細かく分析して、分配金上昇余地がどれだけあるか、どういう下落要因があるのか分かりやすくしている。

説明は約35分、その後20分程度の質疑応答があった。


主なQ&A。
Q: 現在築10年〜15年が72%ある。5年後にはこれらが15年超になる。築年数対策は?
A: 築15年目処に大規模修繕を実施。現状年10棟程度。物件入替は限度があり築年数増は避けられない。バリューアップで築年数に関わらず価値を維持できるように今から準備する。

Q: ポートフォリオで取得価格>算定価格のものがある。
A: 取得時の費用等が含まれている。算定価格は半年に1度、第三者による鑑定評価を受けている。

Q: 稼働率が低い物件
A: 戸数が少ないと退去があると大きく下がる。

Q: レジディア亀山の評価が低い。
A: 高稼働が続いているが、シャープの業績不振で鑑定評価が下がってしまった。

Q: 学生向け住宅
A: 海外留学生などが増加しており需要は高い。長期間移転しない大学周辺などで増やしたい。

Q: シニア向け
A: 運用上のリスクがあり、通常の物件より0.5〜1.0%高い利回りが必要。ヘルスケア専門REITは取得意欲が高いので、購入機会が少ない。

1月・7月決算なので優待株が少なく配当金の入金が少ない時期に分配金がいただけるので好きな銘柄です。ちなみに4月・10月、5月・11月の銘柄も好き。

ヤフーファイナンス[3269]
株価:291,700円(11/6)
単元株数:1口
必要資金:291,700円
分配金予測:5,349円(3.67%)
権利確定月:1月末日・7月末日

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