私の株式投資の目的は、配当金や株主優待など有価証券を保有することで得られる果実で生活を維持向上させること。もちろん、株価下落による資産の減少は防ぎたいが株式を売買することで差益を得ることで資産を増大させたり、それを支出の原資とするようなことは考えていない。とは言え、株価が上昇し含み益があることは心の平安にはプラスだし、配当利回りの低下や株主優待の廃止・改悪など得られる果実が減少した時には売却するときに含み益を使ってより多くの配当などを得る機会があるなら株価の上昇は喜ばしいこと。将来増配が期待できるという意味では業績向上、株価上昇が期待できる銘柄も十分に選択対象になる。

その一貫として高配当利回りの銘柄としてJ-REITにもかなり前から投資してきており、銘柄数や投資資金も増やしてきている。


J-REITは不動産投資信託(Real Estate Investment Trust)で日本の国内法に則ったもの。他の投資信託と違い、法人化されており投資主から集めた資金を不動産に投資して得られた収益を投資主に分配するもの。一般の株式会社と違い得られた収益の一定割合(90%以上)を投資主に分配すると法人税を免除されるので通常の株式会社に投資するより多くの収益を分配することが可能。上場されているREITは他の株式会社の株式と同じように4桁の銘柄コードが割り振られ、同じように市場で売買され、同じように保有することができる。手数料なども上場株式と同じ。なので一般の投資信託では指し値ができなかったり、売買値がいくらなのかわからない。解約時に手数料がかかるなどないし、受け渡しも約定後2日と株式と同じ扱いになり売買しやすい。

2019年9月末日現在上場しているJ-REITは63銘柄、時価総額合計は16兆5,134億円、平均分配金利回りは3.49%である。東証一部上場銘柄全体の平均配当利回りは2.42%(加重平均)。なので約1%ポイントも高い。分配金利回りは最低で[8951]日本ビルファンドの2.64%、最高は[3463]いちごホテルの5.88%である。

また、2019年のJ-REITは非常に好調でほぼ一貫して投資口価格(株価)が上昇しており、日経平均株価に相当する上場するJ-REITの株価指数である東証J-REIT指数は年初から約28.6%も上昇している。私が保有している銘柄では、[3227]MCUBS MidCity投資法人が+43.55%、[3309]積水ハウス・リート投資法人が+43.30%、[3281]GLP投資法人が+37.27%、[3298]インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人が+37.19%などとんでもなく上昇している銘柄も存在する。
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利回りも高く、株価右肩上がり。いつ買っても、ほぼ今のところは損をする気配がない。2017年末頃までは毎月分配型投資信託などによる売りが嵩み株価の下落に苦しんでいたが、その後反転して地銀の買いなどに支えられて右肩上がりとなったようだ。利上げ、オフィス需給の逆転、景気後退、地価の下落など評価額の下落や賃料収入の下落による分配金の減少など相場反転のリスクは高いが現時点で高利回りのポートフォリオを組むに当たって無視することはできない。

どこまで続くかわからないが当面はJ-REITを高配当利回り銘柄の中心として保有を続け、買い増しも検討していくつもりだ。




そんなJ-REITを購入するとき気にしていること。

なるべく権利月を分散させること。

J-REITは年2回配信。なるべく分配金を毎月貰えるようにして収入の基礎になるようにしたい。3月/9月決算の銘柄は、一般の株式で高利回りの銘柄の決算月が多いのでJ-REITからは選ばないようにしている。

配当利回りの高いものを選ぶ

せっかく高配当利回りの銘柄として選んでいるので、2.64%の[8951]日本ビルファンドとかを今から買うのは買いにくい。最低でも3.5%以上、できれば4%以上の銘柄から選んで買いたい。

資産規模の大きなものを選ぶ

資産規模が小さいと、少しの入居率の低下などの影響が大きく分配金の変動を抑えるには資産規模が大きい方がいい。

LTV、格付

有利子負債比率が高いと金利上昇で利益が減少することもあるし、将来の借入が制限されて拡大がしにくいこともあるかもしれない。安全性という居見えLTVは低いほうがいい。が、一方で低すぎると収益性が低くなるので低すぎるのもよくない。

格付がないと、日銀の買い入れの対象とならないので投資口価格が上がりにくいし安全性について不安もある。格付は最低ひとつはあってほしい。

スポンサー

スポンサーが大きく、不動産開発に強い方が将来の資産規模の拡大を考えた場合に有利。スポンサーがどこかということも気をつけたい。