株主優待侍 : J-REITで毎月分配金を得る(1)・月別の銘柄

株主優待侍「高配当利回りの銘柄としてのJ-REIT」

株式投資の結果として配当金を得る場合には年間いくら貰えるかが重要であって、それが何月に振り込まれようと、投資成績にはあんまり関係がないこと。とはわかってはいても、やっぱり極端に少ない月や多い月があると、心が落ち着かない。毎月一定額以上入金されれば、なんとなくだけど安定的に収入があるような気がして心が安まる。もちろん気持ちだけの問題なのだけど。

とは言え、株式投資では会社の決算期や中間期での配当が出されることが多いので、どうしても3月・9月に権利月を迎え、6月・12月に入金されるものが多くなりがちだ。が、J-REITの場合には比較的銘柄ごとに決算月がばらついており、うまく組み合わせると毎月一定額以上の配当金を得る組み合わせを作ることができる。なお、J-REITのほとんどの銘柄は年2回半年毎の決算を行っている。

2019年10月18日現在のデータを見ると、全63銘柄（平均分配金利回り3.42%）で以下の様な分布になっている。

決算月	銘柄数
1月/7月	15銘柄
2月/8月	15銘柄
3月/9月	5銘柄
4月/10月	10銘柄
5月/11月	7銘柄
6月/12月	10銘柄
12月	1銘柄

J-REITでは逆に3月・9月に決算期を迎える銘柄が少なくなっている。これらを上手く組み合わせて、毎月分配金を受け取れるポートフォリオを組みたいものだ。

投資口価格は多くの銘柄が、NISA導入に合わせてNISAで買って貰いやすい1口20万円程度以下になるように分割しているので個別銘柄として購入する場合でも分散投資しやすくなっている。

以下、決算月別に分配金利回りの高い順に示す。数値は2019/10/18終値で不動産投信ポータルのデータ。そこに個人的に関心のあるメインスポンサーと格付を追加したもの。運用資産の分類はサイトの分類そのままではなく、サイトの各法人の概要ページから抽出した。名称もこのサイトの採用している略名になっている。

なお、下記で分配金については元データを確認せず一覧表の投資口価格と分配金利回りから計算した値を使っているので誤差がある場合がある。

株主優待ランキング

□1月/7月

コード	投資法人	投資口価格(円)	分配金利回り(%)	NAV倍率	時価総額(百万円)	決算期(月)	運用資産	メインスポンサー	Moody's	R&I	JCR
3463	いちごホテル	134,800	5.71	0.92	34,370	1月/7月	ホテル	いちご
2971	エスコンジャパン	129,500	5.36	1.14	30,692	1月/7月	商業	日本エスコン
3468	スターアジア	117,300	4.72	1.03	63,439	1月/7月	総合	スターアジアグループ
3455	ヘルスケア＆メディカル	139,200	4.64	1.17	43,291	1月/7月	ヘルスケア	シップヘルスケア			A
3459	サムティ・レジ	122,500	4.49	1.21	72,594	1月/7月	住宅	サムティグループ			Ａ-
3292	イオンリート	154,600	3.97	1.13	289,615	1月/7月	商業	イオン			ＡA-
3249	産業ファンド	168,200	3.67	1.57	301,753	1月/7月	物流・インフラ	三菱商事・ユービーエス・リアルティ			AA
3278	ケネディクス・レジ	221,500	3.67	1.31	201,002	1月/7月	住宅・ヘルスケア	ケネディクス			A+
3493	伊藤忠アドバンス・ロジ	127,300	3.67	1.12	45,464	1月/7月	物流	伊藤忠商事			A+
8967	日本ロジスティクス	276,400	3.52	1.09	250,162	1月/7月	物流	三井物産	A1	AA	AA+
3234	森ヒルズリート	181,500	3.16	1.34	340,305	1月/7月	オフィス主体	森ビル			ＡＡ
8957	東急リアル	208,900	3.14	1.16	204,221	1月/7月	オフィス・商業	東急電鉄		A+	AA-
3269	アドバンス・レジ	358,500	3.07	1.44	495,806	1月/7月	住宅	伊藤忠グループ		AA-	AA
3282	コンフォリア・レジ	352,000	2.93	1.4	225,574	1月/7月	住宅	東急不動産			AA
3471	三井不ロジ	453,500	2.84	1.42	171,877	1月/7月	物流	三井不動産			AA-

株主優待では権利銘柄の一番少ない月なのだが、J-REITでは15銘柄もあり選び放題なのは嬉しい。ただし、分配金利回り上位3銘柄[3463]いちごホテル、[2971]エスコンジャパン、[3468]スターアジアは格付未取得で購入対象にするのはちょっと怖い。それを反映しての高利回りになっているのだろう。

時価総額が大きい（例えば100億円以上）でAA格以上だと、[3292]イオンリート、[3249]産業ファンド、[8967]日本ロジスティクスが、3.5%以上ある。[3234]森ヒルズリート、[8957]東急リアル、[3269]アドバンス・レジまでが3%以上。さすがにこれ以下だと今から購入するのはしんどい。

投資口価格もイオンリート、産業ファンド、森ヒルズリート、東急リアルの4銘柄は20万円程度以下と買いやすい。この4銘柄を各1口購入すると713,200円必要で約24,605円の分配金を受け取り、約3.45%の利回りになる。

日銀の買付基準として「AA格相当以上」というのがある。長期信用格付は格付機関により若干表記に違いがあるが、上位から
AAA, AA, A, BBB, BB, B, CCC, CC, C
でAA〜CCCにはそれぞれ、+、無印、-の段階がある。また「ポジティブ」、「ネガティブ」、「安定的」および「方向性未定」という将来的に格付がどう変わっていく可能性があるのかの方向性も付加されることがある。

Moody'sのみ表記が特殊で、
Aaa, Aa, A, Baa, Ba, B, Caa, Ca, Cで、Aa〜Caaは1,2,3の数字が付く。

□2月/8月

コード	投資法人	投資口価格(円)	分配金利回り(%)	NAV倍率	時価総額(百万円)	決算期(月)	運用資産	メインスポンサー	S&P	Moody's	R&I	JCR
3492	タカラリート	127,500	5.25	1.19	58,969	2月/8月	総合	タカラレーベン
3290	Oneリート	331,000	4.63	1.23	79,410	2月/8月	オフィス・商業	みずほ信託銀行				Ａ
3488	ザイマックス	135,200	4.44	0.96	30,204	2月/8月	総合	ザイマックス
3478	森トラストホテル	144,100	4.39	1.1	72,050	2月/8月	ホテル	森トラスト
2972	サンケイリアル	121,900	4.14		43,494	2月/8月	オフィス主体	サンケイビル
8968	福岡リート	185,400	3.95	1.13	147,578	2月/8月	総合（九州）	福岡地所、九州電力、福岡銀行ほか			A+	AA-
3466	ラサールロジ	162,000	3.94	1.42	220,806	2月/8月	物流	ラサールグループ				AA-
8953	日本リテール	238,200	3.82	1.09	623,612	2月/8月	商業	三菱商事・ユービーエス・リアルティ	A	A3	AA-
8984	大和ハウスリート	314,500	3.6	1.21	652,588	2月/8月	総合	大和ハウス工業			AA-	AA
3281	ＧＬＰ	144,500	3.58	1.28	553,929	2月/8月	物流	GLP				AA
3295	ヒューリックリート	204,000	3.39	1.2	267,648	2月/8月	総合	ヒューリック				ＡA-
3481	三菱地所物流	358,000	3.29	1.28	108,461	2月/8月	物流・産業	三菱地所				AA-
3462	野村不動産マスター	203,100	3.21	1.3	923,557	2月/8月	総合	野村不動産	A		A+	AA
8954	オリックス不動産	234,900	3.13	1.34	648,324	2月/8月	総合	オリックス			AA-	AA
3226	日本アコモ	694,000	2.83	1.59	336,258	2月/8月	住宅・宿泊施設	三井不動産	A+		AA-

この月も15銘柄ある。この月も分配金利回り上位の5銘柄は格付なしまたはOneリートがJCRからA格をもらっているのみ。AA格以上のある銘柄は分配金利回りが4%未満のものになる。

ここでも時価総額100億円以上でAA格以上の銘柄を探すと10銘柄ある。ちょっと多いので投資口価格25万円以下、時価総額200億円以上に絞り込むと[3466]ラサールロジ、[8953]日本リテール、[3281]ＧＬＰまでが3.5%以上。[3295]ヒューリックリート、[3462]野村不動産マスター、[8954]オリックス不動産までが3%以上。

ラサールロジ、日本リテール、ＧＬＰ、ヒューリックリートの4銘柄を各1口購入すると748,700円必要で約27,571円の分配金を受け取り、3.68%の利回りとなる。

[8968]福岡リートはさっき除外したが、九州・沖縄地方にのみ物件を所有しており東京など大都市圏に物件の多い他銘柄と合わせて保有することで地域分散をはかれるので面白い。阪急阪神リートは比較的関西に物件が偏っている。MidCityもかつては関西中心だったので地域分散を意識的に行う場合には購入対象だったが、最近は東京の物件も増えている。

□3月/9月

コード	投資法人	投資口価格(円)	分配金利回り(%)	NAV倍率	時価総額(百万円)	決算期(月)	運用資産	メインスポンサー	S&P	Moody's	R&I	JCR
3453	ケネディクス商業	291,100	4.47	1.16	147,791	3月/9月	生活密着型商業主体	ケネディクス				Ａ+
8986	日本賃貸住宅	104,000	3.85	1.16	170,566	3月/9月	住宅	大和証券グループ本社			A	A+
8961	森トラスト総合	197,100	3.73	1.31	260,172	3月/9月	総合	森トラスト				AA
8958	グローバル・ワン	145,300	3.11	1.12	139,762	3月/9月	オフィス	明治安田生命、三菱UFJフィナンシャル・グループ、近鉄グループ				AA-
8952	ジャパンリアル	728,000	2.75	1.36	1,008,433	3月/9月	オフィス	三菱地所	A+	A1	AA

上場会社の決算が最も多い月だがJ-REITは5銘柄のみ。[8986]日本賃貸住宅、[3453]ケネディクス商業はA格。[8952]ジャパンリアルは投資口価格が70万円超かつ3%未満なので一旦除外。

[8961]森トラスト総合、[8958]グローバル・ワンの2銘柄がAA格、3%以上、20万円前後以下、時価総額100億円以上になっていてこの2銘柄を各1口購入すると342,400円必要で、分配金11,871円を得ることができ、利回りは3.47%になる。各2口なら684,800円／23,742円。

□4月/10月

コード	投資法人	投資口価格(円)	分配金利回り(%)	NAV倍率	時価総額(百万円)	決算期(月)	運用資産	メインスポンサー	R&I	JCR
3451	トーセイ	141,000	5.01	1.08	39,905	4月/10月	総合	トーセイ
3476	投資法人みらい	63,700	4.91	1.33	100,750	4月/10月	総合	三井物産とイデラキャピタル	A	A+
3287	星野リゾート	595,000	4.43	1.08	132,008	4月/10月	ホテル	星野リゾート		Ａ−
8979	スターツプロシード	213,200	4.17	1.02	54,105	4月/10月	住宅	スターツコーポレーション		A-
3308	日本ヘルスケア	217,500	3.89	1.08	16,232	4月/10月	ヘルスケア	大和証券グループ本社
8975	いちごオフィス	115,400	3.67	1.44	176,826	4月/10月	オフィス	いちご		A
3298	インベスコ	21,610	3.51	1.31	192,313	4月/10月	オフィス	インベスコ		A+
8956	プレミア	165,300	3.37	1.36	217,699	4月/10月	オフィス・住宅	NTT都市開発	A+	AA-
3309	積水ハウスリート	101,600	3.15	1.31	435,728	4月/10月	総合	積水ハウス		AA
8972	ケネディクス	858,000	3.15	1.26	367,662	4月/10月	オフィス	ケネディクス		ＡA-

この月は10銘柄ある。が、格付未取得2銘柄、A格5銘柄。[8972]ケネディクスが80万円以上とここまで採用してきた基準だと2銘柄のみとなってしまう。[8956]プレミア、[3309]積水ハウスリートを各1口購入すると266.900円必要で、分配金は8,771円、利回りは3.29%。3口づつ購入すると800,700円／26,313円。

□5月/11月

コード	投資法人	投資口価格(円)	分配金利回り(%)	NAV倍率	時価総額(百万円)	決算期(月)	運用資産	メインスポンサー	Moody's	R&I	JCR
3472	大江戸温泉	97,000	4.86	0.93	22,829	5月/11月	温泉・温浴施設	大江戸温泉物語グループ
8977	阪急阪神リート	176,000	3.53	1.08	122,355	5月/11月	総合	阪急阪神ホールディングスグループ		A+	AA-
3279	アクティビア	577,000	3.42	1.31	444,996	5月/11月	都市型商業・東京オフィス	東急不動産			AA
8966	平和不動産リート	143,700	3.41	1.18	145,834	5月/11月	住宅・オフィス	平和不動産			A+
8960	ユナイテッド	215,400	3.2	1.4	671,690	5月/11月	総合	丸紅	A3		AA
8976	大和証券オフィス	835,000	3.14	1.2	410,717	5月/11月	オフィス	大和証券グループ本社		AA-	AA
3283	日本プロロジス	304,000	2.95	1.4	714,142	5月/11月	物流	プロロジス			AA

この月は7銘柄。格付未取得の[3472]大江戸温泉、A格の[8966]平和不動産リート、投資口価格が50万円超の[3279]アクティビア、80万円超の[8976]大和証券オフィス、3%未満の[3283]日本プロロジスを除くと、[8977]阪急阪神リート、[8960]ユナイテッドの2銘柄が残る。

この2銘柄を各1口購入すると必要資金は391,400円、分配金は13,106円、利回りは3.35% 。各2口だと782,800円／26,211円。

□6月/12月

コード	投資法人	投資口価格(円)	分配金利回り(%)	NAV倍率	時価総額(百万円)	決算期(月)	運用資産	メインスポンサー	S&P	Moody's	R&I	JCR
8963	インヴィンシブル	67,600	5.1	1.29	412,146	6月/12月	総合	ソフトバンク				A
3470	マリモ	136,000	5	1.08	17,998	6月/12月	総合	マリモ
8964	フロンティア	485,000	4.35	1.12	251,715	6月/12月	商業	三井不動産	A+		AA-	AA
3487	CREロジ	142,200	4.23	1.2	36,865	6月/12月	物流	CRE
3473	さくら総合リート	98,200	4.13	0.99	32,701	6月/12月	総合	日本管財グループとガリレオグループ
3296	日本リート	466,000	3.76	1.3	209,667	6月/12月	総合	双日				Ａ
8987	エクセレント	179,600	3.2	1.22	234,504	6月/12月	オフィス主体	みずほフィナンシャルグループ、新日鉄興和不動産、第一生命		A3		AA-
3227	MidCity	124,500	3.16	1.34	204,569	6月/12月	オフィス主体	三菱商事・ユービーエス・リアルティ			A+	AA-
8955	日本プライム	516,000	2.89	1.46	476,268	6月/12月	オフィス・商業	東京建物	A		AA-
8951	日本ビルファンド	823,000	2.63	1.49	1,162,076	6月/12月	オフィス	三井不動産	A+		AA	AA+

年1回決算の[8985]ジャパン・ホテルを含めて、11銘柄。格付未取得の3銘柄、A格の3銘柄を除く5銘柄から投資口価格が40万円超の[8964]フロンティア、[8955]日本プライム、[8951]日本ビルファンドを投資対象からはずすと残りは[8987]エクセレント、[3227]MidCityの2銘柄。

この2銘柄を各1口づつ購入すると必要資金は304,100円で得られる分配金は9,681円、利回りは3.18%。各2口の場合には608,200円／19,363円になる。

□まとめ

各月60万〜80万円投資しておくと必要資金は約450万円で毎月1万〜1万5千円程度の分配金を得ることができることになる（必要資金4,541,500円、分配金合計154,309円、利回り3.40%）。

投資額が増えてこの数倍以上になれば投資口価格を20万円前後以下としなくてもよいのでもう少し分散させることができるかもしれない。日銀が買付対象としてくれるAA格以上は安心感があるが、やや制限が厳しいのでA格以上にまで広げると分配金利回りも高く出来るし銘柄分散もさせられる。その場合には例えばLTV比率などを確認して安全性を確保できるかや有利子負債の平均金利や残存年数など他の指標を参照して安心できるものを選別するといいかもしれない。

毎月の分配金平準化にあまりこだわらない方が、銘柄分散は上手にできそうではある。

コード	投資法人	投資口価格(円)	分配金利回り(%)	時価総額(百万円)	1口分配金	購入口数	必要資金	分配金	利回り	決算期(月)
8957	東急リアル	208,900	3.14	204,221	6,559	1	208,900	6,559		1月/7月
3292	イオンリート	154,600	3.97	289,615	6,137	1	154,600	6,137		1月/7月
3234	森ヒルズリート	181,500	3.16	340,305	5,735	1	181,500	5,735		1月/7月
3249	産業ファンド	168,200	3.67	301,753	6,172	1	168,200	6,172		1月/7月
3295	ヒューリックリート	204,000	3.39	267,648	6,915	1	204,000	6,915		2月/8月
3466	ラサールロジ	162,000	3.94	220,806	6,382	1	162,000	6,382		2月/8月
8968	福岡リート	185,400	3.95	147,578	7,323		0	0		2月/8月
8954	オリックス不動産	234,900	3.13	648,324	7,352		0	0		2月/8月
3462	野村不動産マスター	203,100	3.21	923,557	6,519	1	203,100	6,519		2月/8月
3281	ＧＬＰ	144,500	3.58	553,929	5,173	1	144,500	5,173		2月/8月
8953	日本リテール	238,200	3.82	623,612	9,099	1	238,200	9,099		2月/8月
8958	グローバル・ワン	145,300	3.11	139,762	4,518	2	290,600	9,036		3月/9月
8961	森トラスト総合	197,100	3.73	260,172	7,351	2	394,200	14,702		3月/9月
8956	プレミア	165,300	3.37	217,699	5,570	3	495,900	16,710		4月/10月
3309	積水ハウスリート	101,600	3.15	435,728	3,200	3	304,800	9,600		4月/10月
8977	阪急阪神リート	176,000	3.53	122,355	6,212	2	352,000	12,424		5月/11月
8960	ユナイテッド	215,400	3.2	671,690	6,892	2	430,800	13,784		5月/11月
3227	MidCity	124,500	3.16	204,569	3,934	2	249,000	7,868		6月/12月
8987	エクセレント	179,600	3.2	234,504	5,747	2	359,200	11,494		6月/12月
							4,541,500	154,309	3.40%