株式投資の結果として配当金を得る場合には年間いくら貰えるかが重要であって、それが何月に振り込まれようと、投資成績にはあんまり関係がないこと。とはわかってはいても、やっぱり極端に少ない月や多い月があると、心が落ち着かない。毎月一定額以上入金されれば、なんとなくだけど安定的に収入があるような気がして心が安まる。もちろん気持ちだけの問題なのだけど。

とは言え、株式投資では会社の決算期や中間期での配当が出されることが多いので、どうしても3月・9月に権利月を迎え、6月・12月に入金されるものが多くなりがちだ。が、J-REITの場合には比較的銘柄ごとに決算月がばらついており、うまく組み合わせると毎月一定額以上の配当金を得る組み合わせを作ることができる。なお、J-REITのほとんどの銘柄は年2回半年毎の決算を行っている。

2019年10月18日現在のデータを見ると、全63銘柄(平均分配金利回り3.42%)で以下の様な分布になっている。

決算月銘柄数
1月/7月15銘柄
2月/8月15銘柄
3月/9月5銘柄
4月/10月10銘柄
5月/11月7銘柄
6月/12月10銘柄
12月1銘柄




J-REITでは逆に3月・9月に決算期を迎える銘柄が少なくなっている。これらを上手く組み合わせて、毎月分配金を受け取れるポートフォリオを組みたいものだ。

投資口価格は多くの銘柄が、NISA導入に合わせてNISAで買って貰いやすい1口20万円程度以下になるように分割しているので個別銘柄として購入する場合でも分散投資しやすくなっている。

以下、決算月別に分配金利回りの高い順に示す。数値は2019/10/18終値で不動産投信ポータルのデータ。そこに個人的に関心のあるメインスポンサーと格付を追加したもの。運用資産の分類はサイトの分類そのままではなく、サイトの各法人の概要ページから抽出した。名称もこのサイトの採用している略名になっている。

なお、下記で分配金については元データを確認せず一覧表の投資口価格と分配金利回りから計算した値を使っているので誤差がある場合がある。




□1月/7月


コード投資法人投資口価格(円)分配金利回り(%)NAV倍率時価総額(百万円)決算期(月)運用資産メインスポンサーS&PMoody'sR&IJCR
3463いちごホテル134,8005.710.9234,3701月/7月ホテルいちご    
2971エスコンジャパン129,5005.361.1430,6921月/7月商業日本エスコン    
3468スターアジア117,3004.721.0363,4391月/7月総合スターアジアグループ    
3455ヘルスケア&メディカル139,2004.641.1743,2911月/7月ヘルスケアシップヘルスケア   A
3459サムティ・レジ122,5004.491.2172,5941月/7月住宅サムティグループ   A-
3292イオンリート154,6003.971.13289,6151月/7月商業イオン   AA-
3249産業ファンド168,2003.671.57301,7531月/7月物流・インフラ三菱商事・ユービーエス・リアルティ   AA
3278ケネディクス・レジ221,5003.671.31201,0021月/7月住宅・ヘルスケアケネディクス   A+
3493伊藤忠アドバンス・ロジ127,3003.671.1245,4641月/7月物流伊藤忠商事   A+
8967日本ロジスティクス276,4003.521.09250,1621月/7月物流三井物産 A1AAAA+
3234森ヒルズリート181,5003.161.34340,3051月/7月オフィス主体森ビル   AA
8957東急リアル208,9003.141.16204,2211月/7月オフィス・商業東急電鉄  A+AA-
3269アドバンス・レジ358,5003.071.44495,8061月/7月住宅伊藤忠グループ  AA-AA
3282コンフォリア・レジ352,0002.931.4225,5741月/7月住宅東急不動産   AA
3471三井不ロジ453,5002.841.42171,8771月/7月物流三井不動産   AA-

株主優待では権利銘柄の一番少ない月なのだが、J-REITでは15銘柄もあり選び放題なのは嬉しい。ただし、分配金利回り上位3銘柄[3463]いちごホテル、[2971]エスコンジャパン、[3468]スターアジアは格付未取得で購入対象にするのはちょっと怖い。それを反映しての高利回りになっているのだろう。

時価総額が大きい(例えば100億円以上)でAA格以上だと、[3292]イオンリート、[3249]産業ファンド、[8967]日本ロジスティクスが、3.5%以上ある。[3234]森ヒルズリート、[8957]東急リアル、[3269]アドバンス・レジまでが3%以上。さすがにこれ以下だと今から購入するのはしんどい。

投資口価格もイオンリート、産業ファンド、森ヒルズリート、東急リアルの4銘柄は20万円程度以下と買いやすい。この4銘柄を格1口購入すると713,200円必要で約24,605円の分配金を受け取り、約3.45%の利回りになる。

日銀の買付基準として「AA格相当以上」というのがある。長期信用格付は格付機関により若干表記に違いがあるが、上位から
AAA, AA, A, BBB, BB, B, CCC, CC, C
でAA〜CCCにはそれぞれ、+、無印、-の段階がある。また「ポジティブ」、「ネガティブ」、「安定的」および「方向性未定」という将来的に格付がどう変わっていく可能性があるのかの方向性も付加されることがある。

Moody'sのみ表記が特殊で、
Aaa, Aa, A, Baa, Ba, B, Caa, Ca, Cで、Aa〜Caaは1,2,3の数字が付く。



□2月/8月


コード投資法人投資口価格(円)分配金利回り(%)NAV倍率時価総額(百万円)決算期(月)運用資産メインスポンサーS&PMoody'sR&IJCR
3492タカラリート127,5005.251.1958,9692月/8月総合タカラレーベン    
3290Oneリート331,0004.631.2379,4102月/8月オフィス・商業みずほ信託銀行   
3488ザイマックス135,2004.440.9630,2042月/8月総合ザイマックス    
3478森トラストホテル144,1004.391.172,0502月/8月ホテル森トラスト    
2972サンケイリアル121,9004.14 43,4942月/8月オフィス主体サンケイビル    
8968福岡リート185,4003.951.13147,5782月/8月総合(九州)福岡地所、九州電力、福岡銀行ほか  A+AA-
3466ラサールロジ162,0003.941.42220,8062月/8月物流ラサールグループ   AA-
8953日本リテール238,2003.821.09623,6122月/8月商業三菱商事・ユービーエス・リアルティAA3AA- 
8984大和ハウスリート314,5003.61.21652,5882月/8月総合大和ハウス工業  AA-AA
3281GLP144,5003.581.28553,9292月/8月物流GLP   AA
3295ヒューリックリート204,0003.391.2267,6482月/8月総合ヒューリック   AA-
3481三菱地所物流358,0003.291.28108,4612月/8月物流・産業三菱地所   AA-
3462野村不動産マスター203,1003.211.3923,5572月/8月総合野村不動産A A+AA
8954オリックス不動産234,9003.131.34648,3242月/8月総合オリックス  AA-AA
3226日本アコモ694,0002.831.59336,2582月/8月住宅・宿泊施設三井不動産A+ AA-


この月も15銘柄ある。この月も分配金利回り上位の5銘柄は格付なしまたはOneリートがJCRからA格をもらっているのみ。AA格以上のある銘柄は分配金利回りが4%未満のものになる。

ここでも時価総額100億円以上でAA格以上の銘柄を探すと10銘柄ある。ちょっと多いので投資口価格25万円以下、時価総額200億円以上に絞り込むと[3466]ラサールロジ、[8953]日本リテール、[3281]GLPまでが3.5%以上。[3295]ヒューリックリート、[3462]野村不動産マスター、[8954]オリックス不動産までが3%以上。

ラサールロジ、日本リテール、GLP、ヒューリックリートの4銘柄を各1口購入すると748,700円必要で約27,571円の分配金を受け取り、3.68%の利回りとなる。


[8968]福岡リートはさっき除外したが、九州・沖縄地方にのみ物件を所有しており東京など大都市圏に物件の多い他銘柄と合わせて保有することで地域分散をはかれるので面白い。阪急阪神リートは比較的関西に物件が偏っている。MidCityもかつては関西中心だったので地域分散を意識的に行う場合には購入対象だったが、最近は東京の物件も増えている。


□3月/9月


コード投資法人投資口価格(円)分配金利回り(%)NAV倍率時価総額(百万円)決算期(月)運用資産メインスポンサーS&PMoody'sR&IJCR
3453ケネディクス商業291,1004.471.16147,7913月/9月生活密着型商業主体ケネディクス   A+
8986日本賃貸住宅104,0003.851.16170,5663月/9月住宅大和証券グループ本社  AA+
8961森トラスト総合197,1003.731.31260,1723月/9月総合森トラスト   AA
8958グローバル・ワン145,3003.111.12139,7623月/9月オフィス明治安田生命、三菱UFJフィナンシャル・グループ、近鉄グループ   AA-
8952ジャパンリアル728,0002.751.361,008,4333月/9月オフィス三菱地所A+A1AA

上場会社の決算が最も多い月だがJ-REITは5銘柄のみ。[8986]日本賃貸住宅、[3453]ケネディクス商業はA格。[8952]ジャパンリアルは投資口価格が70万円超かつ3%未満なので一旦除外。

[8961]森トラスト総合、[8958]グローバル・ワンの2銘柄がAA格、3%以上、20万円前後以下、時価総額100億円以上になっていてこの2銘柄を各1口購入すると342,400円必要で、分配金11,871円を得ることができ、利回りは3.47%になる。各2口なら684,800円/23,742円。


□4月/10月


コード投資法人投資口価格(円)分配金利回り(%)NAV倍率時価総額(百万円)決算期(月)運用資産メインスポンサーS&PMoody'sR&IJCR
3451トーセイ141,0005.011.0839,9054月/10月総合トーセイ    
3476投資法人みらい63,7004.911.33100,7504月/10月総合三井物産とイデラキャピタル  AA+
3287星野リゾート595,0004.431.08132,0084月/10月ホテル星野リゾート   A−
8979スターツプロシード213,2004.171.0254,1054月/10月住宅スターツコーポレーション   A-
3308日本ヘルスケア217,5003.891.0816,2324月/10月ヘルスケア大和証券グループ本社    
8975いちごオフィス115,4003.671.44176,8264月/10月オフィスいちご   A
3298インベスコ21,6103.511.31192,3134月/10月オフィスインベスコ   A+
8956プレミア165,3003.371.36217,6994月/10月オフィス・住宅NTT都市開発  A+AA-
3309積水ハウスリート101,6003.151.31435,7284月/10月総合積水ハウス   AA
8972ケネディクス858,0003.151.26367,6624月/10月オフィスケネディクス   AA-

この月は10銘柄ある。が、格付未取得2銘柄、A格5銘柄。[8972]ケネディクスが80万円以上とここまで採用してきた基準だと2銘柄のみとなってしまう。[8956]プレミア、[3309]積水ハウスリートを各1口購入すると266.900円必要で、分配金は8,771円、利回りは3.29%。3口づつ購入すると800,700円/26,313円。

□5月/11月


コード投資法人投資口価格(円)分配金利回り(%)NAV倍率時価総額(百万円)決算期(月)運用資産メインスポンサーS&PMoody'sR&IJCR
3472大江戸温泉97,0004.860.9322,8295月/11月温泉・温浴施設大江戸温泉物語グループ    
8977阪急阪神リート176,0003.531.08122,3555月/11月総合阪急阪神ホールディングスグループ  A+AA-
3279アクティビア577,0003.421.31444,9965月/11月都市型商業・東京オフィス東急不動産   AA
8966平和不動産リート143,7003.411.18145,8345月/11月住宅・オフィス平和不動産   A+
8960ユナイテッド215,4003.21.4671,6905月/11月総合丸紅 A3 AA
8976大和証券オフィス835,0003.141.2410,7175月/11月オフィス大和証券グループ本社  AA-AA
3283日本プロロジス304,0002.951.4714,1425月/11月物流プロロジス   AA

この月は7銘柄。格付未取得の[3472]大江戸温泉、A格の[8966]平和不動産リート、投資口価格が50万円超の[3279]アクティビア、80万円超の[8976]大和証券オフィス、3%未満の[3283]日本プロロジスを除くと、[8977]阪急阪神リート、[8960]ユナイテッドの2銘柄が残る。

この2銘柄を各1口購入すると必要資金は391,400円、分配金は13,106円、利回りは3.35% 。各2口だと782,800円/26,211円。

□6月/12月


コード投資法人投資口価格(円)分配金利回り(%)NAV倍率時価総額(百万円)決算期(月)運用資産メインスポンサーS&PMoody'sR&IJCR
8963インヴィンシブル67,6005.11.29412,1466月/12月総合ソフトバンク   A
3470マリモ136,00051.0817,9986月/12月総合マリモ    
8964フロンティア485,0004.351.12251,7156月/12月商業三井不動産A+ AA-AA
3487CREロジ142,2004.231.236,8656月/12月物流CRE    
3473さくら総合リート98,2004.130.9932,7016月/12月総合日本管財グループとガリレオグループ    
3296日本リート466,0003.761.3209,6676月/12月総合双日   
8987エクセレント179,6003.21.22234,5046月/12月オフィス主体みずほフィナンシャルグループ、新日鉄興和不動産、第一生命 A3 AA-
3227MidCity124,5003.161.34204,5696月/12月オフィス主体三菱商事・ユービーエス・リアルティ  A+AA-
8955日本プライム516,0002.891.46476,2686月/12月オフィス・商業東京建物A AA- 
8951日本ビルファンド823,0002.631.491,162,0766月/12月オフィス三井不動産A+ AAAA+

年1回決算の[8985]ジャパン・ホテルを含めて、11銘柄。格付未取得の3銘柄、A格の3銘柄を除く5銘柄から投資口価格が40万円超の[8964]フロンティア、[8955]日本プライム、[8951]日本ビルファンドを投資対象からはずすと残りは[8987]エクセレント、[3227]MidCityの2銘柄。

この2銘柄を各1口づつ購入すると必要資金は304,100円で得られる分配金は9,681円、利回りは3.18%。各2口の場合には608,200円/19,363円になる。


□まとめ


各月60万〜80万円投資しておくと必要資金は約450万円で毎月1万〜1万5千円程度の分配金を得ることができることになる(必要資金4,541,500円、分配金合計154,309円、利回り3.40%)。

投資額が増えてこの数倍以上になれば投資口価格を20万円前後以下としなくてもよいのでもう少し分散させることができるかもしれない。日銀が買付対象としてくれるAA格以上は安心感があるが、やや制限が厳しいのでA格以上にまで広げると分配金利回りも高く出来るし銘柄分散もさせられる。その場合には例えばLTV比率などを確認して安全性を確保できるかや有利子負債の平均金利や残存年数など他の指標を参照して安心できるものを選別するといいかもしれない。

毎月の分配金平準化にあまりこだわらない方が、銘柄分散は上手にできそうではある。


コード投資法人投資口価格(円)分配金利回り(%)時価総額(百万円)1口分配金購入口数必要資金分配金利回り決算期(月)
8957東急リアル208,9003.14204,2216,5591208,9006,559 1月/7月
3292イオンリート154,6003.97289,6156,1371154,6006,137 1月/7月
3234森ヒルズリート181,5003.16340,3055,7351181,5005,735 1月/7月
3249産業ファンド168,2003.67301,7536,1721168,2006,172 1月/7月
3295ヒューリックリート204,0003.39267,6486,9151204,0006,915 2月/8月
3466ラサールロジ162,0003.94220,8066,3821162,0006,382 2月/8月
8968福岡リート185,4003.95147,5787,323 00 2月/8月
8954オリックス不動産234,9003.13648,3247,352 00 2月/8月
3462野村不動産マスター203,1003.21923,5576,5191203,1006,519 2月/8月
3281GLP144,5003.58553,9295,1731144,5005,173 2月/8月
8953日本リテール238,2003.82623,6129,0991238,2009,099 2月/8月
8958グローバル・ワン145,3003.11139,7624,5182290,6009,036 3月/9月
8961森トラスト総合197,1003.73260,1727,3512394,20014,702 3月/9月
8956プレミア165,3003.37217,6995,5703495,90016,710 4月/10月
3309積水ハウスリート101,6003.15435,7283,2003304,8009,600 4月/10月
8977阪急阪神リート176,0003.53122,3556,2122352,00012,424 5月/11月
8960ユナイテッド215,4003.2671,6906,8922430,80013,784 5月/11月
3227MidCity124,5003.16204,5693,9342249,0007,868 6月/12月
8987エクセレント179,6003.2234,5045,7472359,20011,494 6月/12月
       4,541,500154,3093.40%