オリックス不動産投資法人[8954]の投資主の皆様向け決算説明会(大阪)に出席してきました。
開催日:2017年11月27日(月)10時30分〜11時30分
開催場所:グランフロント大阪北館タワーC 8階 ナレッジキャピタルカンファレンスルーム
2回目の参加。前回は以下。
受付時にお土産を手渡し。「ハタダ栗タルト 五切れ 432円」が2箱入りのもの。栗入りの餡がしっかりとしたお菓子。ハタダは投資法人所有の物件に入居しているので選んでいるとのこと。なかなかセンスがいいお土産だと思う。
机上に資料・筆記具とミネラルウォーター。資料は決算報告会用のもの(PDF)を個人投資家向けに簡略化したもの。ポイントを絞って明解にしている上で、資料面も充実していて非常にわかりやすい。これまで見た中でも最高の説明資料。質問もあったが説明会地元の物件にもフォーカスを当てた説明があればなおよかった。不動産投資信託のよさは投資対象の実物が目の前にあってその価値を実感できること。次回は是非加えて下さい。
スライドを使った説明30分、質疑応答30分と対話重視の時間配分。回答は丁寧でわかりやすい。
2017年8月期はスポンサー経由で六本木のオフィスビル1件を取得。大口退去区画の即時埋め戻しも実現し分配金は予測より+190円の3,230円となった。最長8年のコミットメントライン100億円も上積みし財務面も盤石。平均調達コスト1.01%、平均残存期間4.5年。
この半年間の投資口価格の下落は東証リート指数の下落と関連しており、毎月分配型投資信託が分配金捻出のため保有額の大きい銘柄からのために定期的に換金売りしているのが主因と考えている。ただ外国人投資家からするとかなりの高値水準とみていたJ-REITが取得を検討するレベルまで下がってきていると見るようになっているようだ。
主なQ&A
・自社株買い等で資本効率を上げるつもりは?
→投資する物件がなくなり投資口価格が下がっているような状態だと考えるが、現状は外部成長の余地があるので規模を縮小するようなことは必要ない。
・LTVの目標は?
→上限は50%でまだ余地はかなりある。LTV 1% = 約100億円で、この投資で一口あたり分配金50円上昇させられる。減価償却費も毎年70億円あり物件取得に回せば35円相当。投資口を増やすか借入を活用するかは都度最も分配金の増加に寄与する方法を見ながら検討する。
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