配当金目的として決して少なくない割合をJ-REITに投資している。58銘柄。2019年末時点では64銘柄あったが、合併や上場廃止があり現在の銘柄数となっている。J-REITを投資対象とするETFや投資信託もあり投資の選択肢は多い。
その中で自分は個別銘柄への投資を続けている。個別銘柄への投資と投資信託等への投資の損得について記述する。記事の一部にAI（Gemini）を利用しています。
□投資信託・ETF：メリット
① 手軽に広範な分散投資が可能
（1商品で数十銘柄に分散され、1銘柄の倒産・物件トラブルの影響を抑制）
② 少額から投資できる
（投信は100円〜、ETFは数千円〜購入可能）
③ 銘柄の入れ替えが不要
（指数の再編やM&A、成長率に応じた組入比率調整が自動で行われる）
□投資信託・ETF：デメリット
① 市場平均並みの成果にとどまる
（全体の平均（利回り約4%前後）となるため、飛び抜けた高利回りは狙えない）
② 保有コスト（信託報酬）が発生する
（年0.15%〜0.3%程度の信託報酬が毎日常に引かれる）
③ 好ましくない銘柄も含まれる
（全柄一括購入となるため、業績不振や割高な銘柄も自動的に含まれる）
□個別銘柄：メリット
① 高利回り・割安銘柄を厳選できる
（市場平均より高い分配金利回り（5〜6%台など）の銘柄を選べる）
② 物件や用途を直接選べる
（「都心オフィス」「特定地域の物流施設」など自分の考えで選定）
③ コストが売買手数料のみ
（保有期間中の運用管理費用・信託報酬がかからない）
□個別銘柄：デメリット
① 特定銘柄のリスクを直接受ける
（特定物件の退去・火災・公募増資による価格下落ダメージが大きい）
② 最低投資金額が比較的高い
（1銘柄購入に数万円〜数十万円が必要で、自力での多銘柄分散は資金が必要）
③ 分析・情報収集の手間がかかる
（NAV倍率、NOI利回り、ポートフォリオの築年数・テナント構成などのチェックが必要）
□Geminiによる総括
1. 「投資信託・ETF」が向いている人
少額からコツコツ積立投資したい（投信なら毎月自動積み立てや分配金の自動再投資が可能）
個別銘柄の分析や決算チェックに時間をかけたくない
特定の1社が減配・破綻・物件被害に遭うリスクを極力避けたい
J-REIT市場全体の成長や平均的な分配金（年3.5〜4.5%程度）で満足できる
2. 「個別銘柄」が向いている人
市場平均以上の分配金利回りを狙いたい（割安に放置されている銘柄を探す楽しみがある）
「物流施設重視」「住宅特化」など、特定の成長ストーリーに自信がある
まとまった投資資金があり、5〜10銘柄程度に自分で分散ポートフォリオを作れる
長期保有にあたって信託報酬（運用管理費用）を少しでも節約したい
□自分が個別銘柄を選ぶ理由
そもそも自分がJ-REITを購入する目的は配当金目的。自分は株主優待銘柄を中心に投資をしている。そして多くの株主優待銘柄は収益性が低く、配当利回りも低い。スーパーマーケットや小売業など薄利多売で利益率がそもそも低いもの。あるいは、株主優待があるおかげで株価が底上げされており配当利回りが低くなる。例えば[9861]吉野家ホールディングスは配当利回り0.60%。[2702]日本マクドナルドホールディングスは0.81%。[8267]イオンは1.14%。[9601]松竹は0.28%など。最初のころは株主優待を貰えることで満足していたが、投資資産が増加するに従って配当金の少なさが目につくようになってきた。きちんと集計してブログで発表するようになると、配当利回りの低さが気になるようになってきた。これを補う上で高利回り株にも投資するようにシフトチェンジしてきた。その中で目をつけたのがJ-REIT。
それだけであれば投資信託やETFでもよかったのだが、株主優待銘柄を中心に投資しているとどうしても権利月に偏りが出てくる。3・9月、2・8月そして6・12月は比較的多い。1・7月、4・10月、5・11月はかなり少ない。どうせなら受け取る配当金もなるべくなら毎月にならして同じくらい欲しい。さすがにおなじにはならないが、それでも少ない月の底上げはしたい。ということで優待権利の少ない月に決算月のあるJ-REITが選ばれることになった。受取配当金（分配金）の毎月の平準化が銘柄選択の基準になった。実際J-REITは比較的権利月が分散しているので、毎月一定額の分配金が欲しいと言う要望に対応しやすい。
もし現時点で一から投資を始めるのであれば、おそらく投資信託への投資をするだろう。少額かつ定額でこつこつ積み立てられるというのがよい。なんだったら今後はなるべく信託報酬などが少なく低コストなものから選びたい。
J-REITへの投資を始めたころは、各銘柄が保有している不動産を確認して、これを自分が（ごくごく一部に過ぎないが）所有しているのかと考えたり所在地が近い場合には見に行ったり愛着もあった。だが銘柄数が増えると、そこまでの愛着もないし報告書もパラパラと眺める程度になる。であれば個別銘柄である必然性はなくなってきつつある。
Geminiはもう一つ提案してきている。コアサテライト戦略だ。コアで低コストな全銘柄に積立投資する。そして分配金などで余裕があれば、特定個別銘柄に投資して見るといものだ。
現時点で毎月の分配金は一定の底上げが出来ていると感じているので、個別銘柄への追加投資はもういいかなと思うが、投資資産全体の配当利回りには満足していない。業種分散しつつ配当利回りを高めたいと言う面もあるのでJ-REITを包括保有する投資信託への投資も考えていこうかなと思う。ポートフォリオ内でのJ-REITの割合が下がっていると言うこともあり増やしても良いのではないかと思う。
